房地产销售超预期 成为机构最关注的行业

文章来源：今日投资

    据今日投资统计数据显示，房地产行业最近一周受分析师关注度持续上升，本周再次位居分析师关注度排行榜首位，较前一周提升2位。市场前期担心各类需求能否承接住已经上涨的房价，但进入十月份以来销售放量已经打消了这种担心。数据显示，对比了三大一线城市(10.12-10.18)和(10.19-10.24)期间的日均销量环比变化，北京，上海日均成交量创下年内新高。深圳销售虽然环比下降，但主要和近期推盘量下降有关。深圳在最近两周都是“零供给”。从不受批准上市量限制的二手房成交可以看出，二手房成交数据并不差，本周的日均成交套数环比上周还上升了15%。

　　近期主要城市成交数据超市场预期，再次证明市场前期成交小幅下降主因是推盘不足造成的，而非需求不足的问题，如北京部分楼盘出现求供比几十倍的情况(首城国际等)。国泰君安预计，一手房新推楼盘在10月中下旬、11月将达到下半年的高峰;预计10月、11月一手房和二线城市的销量将环比有所上升，值得关注。同时，预计在一段时间的成交量调整后，房价会继续稳中趋涨。房地产依然是保增长、启动民间投资的支柱型产业，在严重通胀尚未来临时，低利率政策的持续时间将可能长于预期。政策虽有微调，预计未来将维持偏松格局，行业景气趋势将延续。

　　从近期房地产行业的市场表现来看，近半年，房地产行业的涨幅超越沪深300指数近16个百分点;但从近一个月的表现来看，房地产行业却落后沪深300指数2.04个百分点。机构认为，房地产行业近期表现较差的主要原因是市场各方对楼市各项优惠政策即将退出的担忧正在升级。国金证券认为，目前二套房政策并非是“一刀切”的从严，仅是重申，银监会态度未变，而未来出台全国性文件要求严格执行利率上调的可能性也不大，在此前提下，若国有银行单独上调利率不会对需求产生过多挤出效应。同时，中国经济回升基础尚不稳固，目前时点放弃地产对经济的拉动并不明智，地产的政策环境并没有环比变得更坏。中投证券则从另一个角度指出，目前欧美经济缓慢复苏，出口回升缓慢，中国经济增长基础不够牢固，政府投资难以为继，房地产仍是经济增长动力，若房价不持续暴涨，在当前经济增速较低的背景下，尤其是在当前行业库存较低背景下，政策调控方向依然是支持房地产行业健康发展，政策环境未来半年内不会出现大的变动，行业政策环境依然宽松。

　　从盈利情况看，据中投证券不完全统计(覆盖城市38个)，41家上市公司1-9月销售签约款是08年年度营业收入的1.46倍，说明大部分优质房地产上市公司09年的业绩已完全锁定，业绩增长有保障，并为2010年的业绩打下了一定的基础。未来的城乡一体化、城市旧区改造动迁、新区扩建等都离不开房地产的发展，房地产行业在城市化进程中还有很大的发展潜力。但是2015年后的人口红利消失将显著影响房地产行业的刚性需求。

　　目前房地产板块整体PE(以09年业绩算)略微高于A股整体平均水平，离07年全年平均1.72倍还有较多的差距，但是离07年高点还有很大的差距。长江证券认为当前房地产09年业绩确定性较大，未来房地产板块整体盈利增长幅度将超过A股整体增长水平，因此相对于整体A股的溢价会继续上升。特别是香港市场内房股不断上涨，也将AH股之间估值差异在缩小。而近期统计大部分覆盖企业中，NAV上升幅度更是惊人，行业整体估值优势在显现。

　　基金：整体减持，风格分化

　　3季度末基金持有的房地产开发类地产股的持股流通市值为524.73亿元，比2季度末的928.3亿元下降43.5%。流通市值下降主要是由于3季度地产股的调整导致。3季度天相房地产开发行业指数在全部行业指数中排名倒数第5，跌幅12.67%。从基金持股市值跌幅大于指数跌幅看基金在三季度对房地产有减仓操作。从3季度末基金持股市值排名前20名的地产股看，招保万金和华侨城排名持股流通市值前5，但是基金持股比例和持有的基金数量相比2季度末均有下降。天相投顾认为风格分化的主要原因是尽管全国房地产销量仍呈现较好发展趋势，但是市场对一线城市房价持续上涨带来的一线城市成交量的担忧以及未来房地产政策不确定性的担忧都在增加，因此选择思路偏向三四线城市的开发商和资产重组公司。

　　多数机构看好地产板块后市

　　申银万国认为，最近经济、行业出现一些超预期变化，使得房地产板块重新具备了跑赢大盘的动力。建议选择在二三线城市有较多储备的快周转公司，以及部分估值相对便宜的二线公司。国金证券指出未来一、二线公司都会有不错表现，是行业的整体性机会。国泰君安也认为A股主流房地产公司目前估值具有良好的安全边际，建议超配。中投证券表示，人民币升值预期提升房地产投资价值，四季度销售、投资数据将继续向好，板块估值有望继续提升，建议选择布局、开发、资源、销售周转等优势公司以及资产质量好、资产含金量高的公司。

　　风险：申银万国提示，如房价快速上行，将带来市场的自发调整和政策紧缩。尽管由于供给的增加，会导致房价快速上行风险较小，但如果投资需求进驻市场速度过快，可能导致房价再次快速上行，市场将重新面临萎缩风险和政策的紧缩。中投证券则提示要注意国内外经济增长、居民收入、行业复苏、企业盈利改善低于预期、政策调控超出预期的风险。